店舗スケルトン工事の費用とは？店舗オーナーが押さえるべきポイントを徹底解説
店舗を開店しようとした際、スケルトン工事の高額な費用に頭を悩ませていませんか？本記事では、スケルトン工事の基本知識から費用相場、そして高額な費用を回避するための策としての居抜き売却まで、包括的に解説していきます。
スケルトン工事の基本知識
スケルトン工事の定義と目的
スケルトン工事とは、建物の躯体（スケルトン）以外のすべての内装や設備を取り除く工事のことを指します。主な目的は、建物を原状に戻すことで、新たな入居者の用途やニーズに合わせて自由に造作することができるようにすることです。店舗の場合、テナントの入れ替わり時に行われることが多く、一般的に建物のポテンシャルを最大限に引き出すための重要な過程となります。
原状回復工事との違い
原状回復とは、契約終了時に物件を元の状態に戻すことを意味します。店舗物件の場合、「原状」は多くが建物躯体のみの「スケルトン状態」を指します。これは物件のスタートラインとも言えるでしょう。
ただし、元々、事務所仕様だった物件では、事務所利用に適した基本的な内装や設備を残す必要があります。「原状」の定義は物件ごとに異なる可能性があるため、契約時に具体的な状態が何なのかを明確にしておくことが重要になります。
原状回復について詳しくは、以下の記事をご参照ください。
原状回復と現状復旧の違いとは？必要なケースや具体的な手順を紹介
スケルトン工事の費用相場
店舗規模別の費用相場
店舗のスケルトン工事の費用は、規模や構造、工事の複雑さによって大きく変動します。一般的な費用相場は坪単価で５万～１０万が目安ではありますが、店舗の階数や撤去する設備の量によっては１０万円以上にまで上がることもあります。
小規模な店舗では数百万円程度から始まり、大規模な商業施設では数千万円以上かかる場合もあります。費用は床面積に比例して増加する傾向にありますが、単純な面積比例ではありません。建物の構造や工事の難易度によっても大きく変わってきます。
地域による価格差
スケルトン工事の費用は地域によっても差があります。都市部、特に東京や大阪などの大都市圏では、地方に比べて工事費用が高くなる傾向があります。これは、労働コストや材料費、さらには廃棄物処理費用などが地域によって異なるためです。また、都市部では工事に関する規制が厳しいことも、コスト増加の一因となっています。
工事内容による費用の変動要因
スケルトン工事の費用は、工事の内容によっても大きく変動します。解体する設備や内装材の種類と量、それらの処分方法なども、最終的な費用に影響を与える要因となります。
スケルトン工事の費用内訳
内装の解体作業にかかる費用
スケルトン工事の費用内訳の中で最も大きな割合を占めるのが、内装の解体作業にかかる費用です。これには、内装材の撤去、設備の取り外し、壁や床の解体などが含まれます。特殊な内装材や大型の設備機器がある場合も、解体費用は増加します。費用は、床面積で計算がされ、解体作業の範囲が広ければ広いほど金額は上がります。ここでの単価の表記は、解体工事業者によって異なり平米数（㎡）もしくは坪数にて記載されています。相見積もりを取る際は注意してください。
廃棄物処理費用
スケルトン工事で発生する廃棄物の処理費用も、無視できない金額になります。廃材、古い設備機器、石膏ボードなどの内装材の処分には、適切な分別と処理が必要です。また、リサイクル可能な材料の分別や、大量の廃棄物を運搬するためのコストも考慮する必要があります。
人件費と諸経費
解体作業員などの人件費は、工事の規模や期間、地域の労働市場の状況などによって変動します。また、工事に使用する機材のレンタル料、養生費なども諸経費として計上されます。
スケルトン工事のメリット
スケルトン工事のメリットは、そのほとんどが物件オーナー側のメリットとなります。
将来の柔軟性
スケルトン工事の最大のメリットは、将来の視点で見たときに用途に対する柔軟性を確保できることです。建物をスケルトン状態に戻すことで、新たなレイアウトや設備の導入が容易になります。これは、市場のニーズの変化に迅速に対応できることを意味します。例えば、飲食店から小売店舗、美容室、オフィスへの転換など、多様な可能性が開かれます。
潜在的な価値向上
スケルトン工事を行うことで、建物の潜在的な価値を向上させることができます。古い内装や設備を取り除くことで、建物本来の魅力や可能性が明らかになります。これは、物件の賃貸や売却時に大きなアドバンテージとなります。また、スケルトン状態にすることで、建物の構造的な問題点を早期に発見し、対処することができるため、長期的な維持管理コストの削減にもつながります。
新しい設備導入の機会
スケルトン工事は、最新の設備やテクノロジーを導入する絶好の機会です。古い配線や配管をすべて取り除くことで、エネルギー効率の高い新しい設備を導入しやすくなります。例えば、最新の空調システム、LED照明、スマートビルディングシステムなどを効率的に設置することができます。これにより、運営コストの削減や環境負荷の低減、さらには利用者の快適性向上などが期待できます。
スケルトン工事のデメリット
費用の発生
スケルトン工事の最大のデメリットは、費用が発生してしまうことです。そして、高額になる場合もあります。特に中小企業や個人経営者にとっては大きな負担となる可能性があります。また、工事期間中は物件を使用することができないため、その間の収入損失も考慮する必要があります。
隠れたリスクと追加コスト
予期せぬ構造問題の発見
スケルトン工事を進める中で、建物に予期せぬ構造に関する問題が発見されることがあります。例えば、壁を取り除いてみたら躯体が棄損、開口されていたりすることもあります。これらに対処するために追加の工事や補修が必要となり、結果として予算を大幅に超過する可能性があります。
工期延長による追加費用
スケルトン工事は複雑で予測不可能な要素があるため、工期が延長されることがあります。工期の延長は、労務費の増加、機材レンタル期間の延長などを引き起こします。
スケルトン工事の代替策：居抜き売却
居抜き売却のメリット
居抜き売却には、売り手と買い手の双方にメリットがあります。売り手にとっては、スケルトン工事の費用を避けられるだけでなく、内装や設備の価値を売却価格に反映させることができます。買い手にとっては、すぐに営業を開始できる状態の物件を取得でき、初期投資を大幅に抑えることができます。また、環境面でも、不要な廃棄物を減らせるという利点があります。特に、同業種や類似業種への売却の場合、双方にとってより大きなメリットが生まれます。
居抜き売却の進め方
居抜き売却を成功させるためには、まず適切な評価と価格設定が重要です。内装や設備の状態、残存価値、市場の需要などを総合的に判断し、適正な価格を設定する必要があります。次に、ターゲットを絞った効果的なマーケティングが求められます。不動産仲介業者や専門のマッチングサービスを利用することで、適切な買い手を見つけやすくなります。
また、契約時には細かい条件を明確にすることが重要です。引き継ぐ設備の範囲、保証の有無、メンテナンス履歴、不具合があればその開示など、後々のトラブルを避けるために詳細な取り決めが必要です。さらに、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることも検討すべきでしょう。
居抜き売却で節約できる費用の試算
居抜き売却によって節約できる費用は非常に大きくなる可能性があります。例えば、100平米程度の飲食店の場合、スケルトン工事にかかる費用は数百万円から１千万円以上になることもあります。これに対し、居抜き売却であれば、この費用をほぼ完全に回避することができます。
さらに、買い手側も新規に内装や設備を整える費用を大幅に削減できます。スケルトン物件での新規出店の場合、内装や設備にかかる費用が１千万円を超えることもありますが、居抜き物件であればその大部分を節約できる可能性があります。
ただし、具体的な節約額は物件の状態や業態、取引条件などによって大きく異なるため、個別のケースごとに詳細な試算が必要です。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に検討することが重要です。
価格設定の詳細について詳しくは、以下の記事をご参照ください。
「造作譲渡料」「造作譲渡金」とは？売却を有利に進めるための方法を解説
まとめ
スケルトン工事は、高額な費用が伴います。また、予期せぬ追加コストの発生などのデメリットもあります。
これに対し、居抜き売却はより賢明な選択肢となる可能性が高く、特に経済的制約のある中小企業や個人事業主にとっては有力な選択肢です。ただし、居抜き物件の状態や業態の適合性、市場の需要など、様々な要因を総合的に判断する必要があります。
店舗の売却や新規取得を検討する際は、スケルトン工事と居抜き売却の両方のオプションを慎重に比較検討し、自社の状況や市場環境を踏まえて最適な選択を行うことが重要です。必要に応じて専門家の意見を聞くことも有効でしょう。
居抜き売却市場では、専門の造作譲渡契約書の作成や交渉代行といった手厚いサービスを提供しています。造作譲渡の経験とノウハウが豊富で、最新の市場動向を把握して適切な査定額を算出します。居抜き売却市場は造作譲渡を成功させるための強力なツールとなり、スムーズな引き渡しを実現させます。ぜひお役立てください。
