飲食店の「明け渡し」を求められたら？「明け渡し」にかかる費用は？

テナント物件を借りて飲食店を経営している場合には、「明け渡し」や「引き渡し」という言葉を聞くことがあります。今回は、物件の「明け渡し」と「引き渡し」の違い、「明け渡し」するために必要なことなどをご紹介しましょう。

「明け渡し」「引き渡し」「立ち退き」

物件貸主・所有者への「引き渡し」には、原状復帰した状態であっても、貸借人の所有物が残っている状態でも、鍵を返却し、その物件の占有権を物件貸主・所有者に戻すことを指します。
「明け渡し」は、貸借人の所有物をすべて撤去した状態で引き渡すことをいいます。
物件貸主・所有者が、建物の取り壊し、建て替えなどを理由に解約の申し入れをしたり、契約の更新を拒否したりして、物件からの退去を求めることを「立ち退き」といいます。賃料滞納のような契約違反を理由にした退去の請求については「立ち退き」に含める場合と含めない場合があるようです。

「明け渡し」を求められたら

物件貸主・所有者に物件を明け渡すように求められたならば、最初にすべきことは賃貸契約書の内容の確認です。
賃貸契約書には通常、入居時の状態にして戻すという、原状復帰が含められています。つまり、スケルトン物件に入居した場合であれば、スケルトン状態にして明け渡すことになります。そのためには、スケルトン工事とも呼ばれる、原状復帰工事が必要です。ただし、実際に必要とされている工事内容は賃貸契約書に記載されているものです。内装工事図面や建物の図面と照らし合わせて、原状復帰の範囲をよく確認しましょう。
また、居抜き物件で入居したからといって、入居時の状態で退去するわけにはいきません。造作譲渡により、内装は自分の所有物となっており、明け渡すためには自分の所有物はすべて撤去する必要があるためです。
そこで、よく確認しなければならないのが、原状復帰条項の内容です。スケルトン状態に戻すことが記載されている場合には、居抜きで入居したとしても、スケルトン工事を行う必要があります。
不明な点は、不動産管理会社や物件貸主・所有者に問い合わせて明確にしておきましょう。

「明け渡し」の注意点

「明け渡し」に関して、気をつけるべき点について見ておきましょう。

工事事業者の現地調査、見積もりに立ち会う

どこまでを原状復帰工事に含めるかという点については、物件貸主・所有者と借り手の間で認識のずれが出がちです。追加工事をするはめになったり、保証金を減額されたりしないように、工事事業者が見積もりに来た際に自分が立ち会うだけでなく、物件貸主・所有者にも立ち会ってもらい、内装工事の図面や建物の図面をもとに、工事範囲を決定しましょう。ダクトの穴をふさぐかどうかのような細かい点でもあとでもめることがありますので、細部まで注意を払いましょう。もちろん、賃貸契約書に書かれている以上の工事費用まで負う必要はありませんので交渉しましょう。ときには、その壁は残しておいてほしいといった注文が物件貸主・所有者から入り、工事費が少なくなることもあります。

退去日までに解体工事作業と引き上げ作業を終了させる

退去日には、借主の所有物をすべて撤去した状態で明け渡すということから、解体工事、廃棄物処理などがすべて終了しているようにスケジュールを組みましょう。
工事期間は、工事内容や、店舗の立地、アクセスの容易さなどによって変わってきますので、見積もり時に業者によく確認しておくようにしてください。予想外に作業が増えることもあるので、少し余裕を持ったスケジュールにしておくことをおすすめします。

厨房設備や器具の処分も予定しておく

解体工事の前に、厨房設備や什器、レジなども引き上げなければなりません。厨房設備やレジなどは買い取りの専門店がありますので、早めに探しましょう。什器の引き取り手も、飲食店経営者仲間で聞いてみるとよいでしょう。見つからない場合には、ガレージセールのようなものを開催して、近隣の人に買ってもらうという方法もあります。いずれにしろ、早めに計画を立てるようにするとよいでしょう。

「つけ」の回収

店舗を明け渡してそのまま廃業という場合には特に「つけ」の回収を急ぎましょう。
飲食店の「つけ」は1年という短期間で消滅時効にかかります。閉店後は特に回収が難しくなると考えられますので、早めに対処しましょう。2017年民法改正により、「つけ」の消滅時効は原則5年間に変わりますが、施行（2020年4月1日に施行予定）前の「つけ」は旧民法が適用されますので、気をつけましょう。

「明け渡し」のための工事費と期間の目安

明け渡しにかかる費用の大きな部分を占めるのが、原状復帰工事費、内装解体工事費になります。そこで、これらの工事費と工事期間について、工事会社のホームページからいくつか事例をご紹介しましょう。（以下の情報は2019年8月時点における各会社のホームページ記載内容をもとにしています。）

事例1

東京の総合解体工事、産業廃棄物処理、一般廃棄物処理、建設機械のレンタル、修理、販売などを営むA社は、内装スケルトン解体費用として以下の料金体系を参考として掲げています。

• カフェ：5,500円/平方メートル
• レストラン、居酒屋（小）：6,500円/平方メートル
• ラーメン店、居酒屋（大）：7,300円/平方メートル
• 焼肉店：8,000円/平方メートル

施工事例（業種：工事内容：坪数：価格：工事期間）

• 和菓子店：内装解体：70平方メートル：160万円：7日間
• 洋食店：内装解体：20平方メートル：23万円：4日間
• お茶販売：スケルトン解体：70平方メートル：115万円：7日間
• 居酒屋：スケルトン解体：50平方メートル：140万円：5日間
• 飲食店：厨房内の間仕切壁と床の撤去：11平方メートル：10万円：1日

事例2

東京近辺の解体業、産業廃棄物収集運搬業、リサイクル事業などを請け負っているB社でも、内装スケルトン解体工事費用として、上記A社と同様の料金表を掲げています。個室、無煙ロースター、エレベーターがないなどの条件では別途に費用がかかるようになっています。
施工事例（業種：工事内容：坪数：価格：工事期間）

• カフェ：スケルトン工事：30平米：72万円：6日間
• カフェ：スケルトン工事：10平米：8万円：3日間

事例3

埼玉にある解体専門業者であるC社も、A社と同様の料金体系を掲げています。搬出通路の養生費、や夜間割り増しなどの別途項目があります。
施工事例（業種：工事内容：坪数：価格：工事期間）

• 居酒屋：スケルトン解体：10坪：68万円：3日
• 鯛焼き屋：スケルトン解体：6坪：31万円：3日

事例4

全国7か所に内装解体の支店、全国10か所にリサイクル事業部工場、全国4か所に産廃事業部の処理工場を持つD社は、料金表は公表していません。
施工事例（業種：工事内容：坪数：価格：工事期間）

• ファーストフード店：内装解体工事：55平方メートル：250万円：3日

「明け渡し」費用を抑えるためには

明け渡し費用を抑えるためには、内装解体工事やスケルトン工事の工事業者を3か所ほど選び、相見積もりを取りましょう。そして、見積書に何が含まれているのか、何が含まれていないのか、詳細に確認しましょう。費用のみで選択するのではなく、信頼できそうなところを選ぶことも大切です。
可能ならば、内装を残して退去できる居抜き売却も検討してみてください。「明け渡し」費用を大幅に抑えることができます。まずは居抜き店舗の専門業者に相談してみるとよいでしょう。