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造作譲渡をして店を閉めたい!相場やメリットなど閉業前に知っておきたいこと

飲食店をいざ売却して閉めたいと思っても、どのように造作譲渡をすればよいのでしょうか。造作を買ったとき(借りたとき)よりも高く売りたいという方もいるでしょう。そのためには相場や注意点などについて事前に知っておく必要があります。今回は、造作譲渡の意味や仕組みから、造作譲渡をするメリット、そして相場についてまで徹底解説していきます。

造作譲渡とは?

造作(ぞうさく)という言葉は、建物の天井や床や階段などの内装や、カウンターや扉などの造り付けの家具を指す建築用語です。

では、不動産用語で使われる造作譲渡とはどのようなものをいうのでしょうか。

居抜きに付属する内装や設備についての交渉

賃貸テナントは大きく分けて「スケルトン」と「居抜き」の2種類があります。
スケルトンは室内の内装がなく、梁(はり)や柱、コンクリートや配管など建物の構造躯体がむき出しの状態の物件のことです。一方、居抜きはそのテナントの前借主が使用していた内装や設備、什器類が残っている状態の物件をいいます。
このうち居抜きについて、内装や設備、什器類を譲渡交渉して譲ることを、不動産用語で「造作譲渡」といいます。

造作譲渡の対象になるもの

建築用語での造作より、不動産に関して使われる造作は少し広い範囲を含む場合があります。

建築用語の造作は、鴨居や敷居、天井、床、戸やドアのことをいいます。しかし、不動産用語で造作譲渡というときは、こういった建築部分に加えて厨房機器やレジ、食券販売機、通信機器や音響設備、カウンター、テーブルや椅子なども含まれます。

これらの建物以外の部分を譲渡することが造作譲渡で、譲渡される側が支払う金額を「造作譲渡料」といいます。

造作譲渡で得られる効果と注意点

一般的に、賃貸物件には原状回復義務があります。住宅の場合と異なり、店舗では建築時のスケルトン状態(建物躯体のみで、内装・設備等が一切ない状態)に戻して退去することが多いです。

では、居抜きの状態で新借主に引き渡した場合ではどうでしょう。物件の使用目的がオフィスの場合に、事務机が付帯しそれらを譲渡される場合には「原状回復義務の引き継ぎ」と呼ばれます。これは実質、造作譲渡と同じことをしているのですが、オフィスの場合には呼ばれ方が違います。造作譲渡という呼び方は飲食店に多い慣習です。

では、飲食店の場合に造作譲渡という言葉を使うのにはどういった理由があり、どのようなメリットがあるからなのでしょうか。

造作譲渡で得られる効果

飲食店を閉めるとき、造作譲渡には次のような効果があります。

  • コストダウンが可能となる
    通常、店舗物件を物件所有者・貸主に返すときには原状回復費用がかかります。すべてを取り払うスケルトン工事には、高額の費用が必要となります。どのような造作があるかにもよりますが、一般的には坪単価8万~10万が目安となります。大型設備の処分や、排気ダクトからの壁面の汚れなどの洗浄でさらに高額化するケースも。造作譲渡では退去のための工事が必要ないため、このような負担が発生する心配がありません。
  • 差額の利益が期待できる
    新規開店を目指す事業者にとっては、すべて一からそろえる必要がないため居抜き店舗には人気があります。売却する店舗の需要が大きければ、より手元に残るお金が多くなる傾向があります。当然、上記のコストダウンも可能となるため、差額の利益が発生することになります。
  • 閉業までがスムーズ

設備を売り払い、スケルトン工事を実施するといった移転のための作業がないので、閉店に至る過程がスムーズです。売却相手が必要となる期限のぎりぎりまで営業が可能で、その分収益も上げられます。

造作譲渡の注意点

メリットの多い造作譲渡ですが、注意しなければならない部分もあります。

  • 物件所有者・貸主の承諾をとる必要
    前借主と新借主の間で造作譲渡を行う場合も、必ず物件所有者・貸主の承諾をとらなければなりません。前借主は物件所有者・貸主に対して原状回復義務があります。これを新借主に引き継ぐことになるため、承諾が必要です。また、造作譲渡は物件所有者・貸主が次も同じように飲食店として貸し出すつもりであることが前提ですので、その意思確認も事前に必要です。
  • 原状回復と造作譲渡の境界線
    どの部分を造作譲渡するのか、どの部分は原状回復するのかといった範囲と境界線を理解しておく必要があります。特に、前借主と新借主が直接造作譲渡するのではなく、一度、物件所有者・貸主に返却する場合は原状回復を求められる場合があります。
  • リース品の確認
    造作譲渡するもののなかにリース品がある場合は、そのリース契約も引き継がれます。もし、リース品だと知らずに処分や売却してしまうと大変です。リース品がどれか、どのようなリース契約になっているかを確認しておきましょう。
  • 不用品の処分費用負担
    造作譲渡を行う造作物について、前借主も新借主も同じ飲食店だったとしても不要となる場合があります。そういったとき、不用品の処分費用をどちらで負担するのかは事前に決めておかなければトラブルのもとになりますので必ず事前に話し合っておきましょう。

造作譲渡料の判断基準と相場

造作譲渡料はある程度の相場はあるものの、そのときの外部環境や譲渡する側の意向によって流動的に変化します。造作譲渡料の金額を判断する基準と、一般的な相場はどのように決まるのでしょうか。

造作譲渡料は現物の価値とは限らない?

造作譲渡料を考えるとき、実際に譲渡される造作物の価値によって金額を決めるのが最もわかりやすい方法といえますが、実際はそのようにはなっていません。

例えば、造作譲渡するもののリストのうち、2点を前借主が持っていくという条件だったとします。このとき、一般的に考えるとその2点の価値の分だけ造作譲渡料が値下げになると考えられますが、そうならない場合もあります。

これは、造作譲渡料が表しているのは造作譲渡される現物自体の価値を表しているのではない場合が多いからです。造作譲渡料は、その物件の価値や、物件を造作物付きで利用できる権利の価値が反映されて金額が決まります。そのため、上の例のように譲渡されるものが少し変わったとしても金額には影響しないこともあるのです。

造作譲渡料の相場は?

では、造作譲渡料の相場というものは存在しないのでしょうか。

その物件が人気の立地や好立地であれば、造作譲渡料はやはり高額になります。しかし、造作物付きの居抜き物件の造りや設備等に汎用性があまりない場合、なかなか入居者が決まらないこともあります。そういった場合に、物件所有者・貸主はスケルトンとして再度借主を募集する事も考えますが、前借主が退去している物件の場合、原状回復費用は物件所有者・貸主が負担しなければなりません。このとき、原状回復費用をかけるくらいなら造作譲渡料は低額でもいいので居抜き物件のまま入居者を決めたいという場合もあります。

このように、関係者の意向によって造作譲渡金額は上下するものの、ある一定の相場や目安は存在します。東京都の場合では200~300万円台が多く見られます。特に中華や焼き肉など、排気やエネルギー設備が大型化する業種では平均相場が300万円以上となることもあります。反対にスナック(リース店舗を除く)や持ち帰り弁当店など、設備の小さい店舗は100万円にも満たない低い相場です。

しかし、現物の価値をそのまま反映しているわけではないケースが多いため、現物と見比べてしっかり確認する必要があることは覚えておきましょう。

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造作譲渡は閉業費用を抑えた飲食店オープンへの近道

居抜き物件の造作譲渡について、そのメリットや造作譲渡料の決まる仕組み、相場などについて紹介しました。

造作譲渡をしてお店を閉める場合には利点が多く、早く閉業させるための近道といえる方法です。しかし、造作譲渡料は実際に譲渡される物の価値とは関係のない場合もあるため、立地などの諸条件も含め総合的に判断しましょう。