造作譲渡で処分コストをカット！基礎知識から流れ、注意点まで解説
閉店時にかかる費用は売主にとって大きな悩みの種です。設備等を処分し、内装を白紙に戻すのには多額のコストが発生します。そこで考えたいのが「造作譲渡」という手段。造作譲渡がうまく進めば退去までの時間が短縮できるうえ、利益が出る可能性もあります。しかし、造作譲渡について良く理解していないと、思うような売却結果が得られない場合もあります。ここでは造作譲渡を検討する際に知っておきたい基礎知識、実際の流れや留意しておきたい点について解説していきます。
造作譲渡とは？
テナント物件の２つの形態
テナント物件として店舗を借りる場合には、「スケルトン物件」と「居抜き物件」の2つのタイプがあります。
スケルトン物件とは、ただの空っぽの状態で内装もされておらず、コンクリートなどの素材がむき出しの状態にあるものを指します。床や天井、壁などの内装はもちろん、配線や配管もされていません。スケルトン物件のなかには骨組だけの状態のものもあります。当然、トイレやシンクなどの設備も残されていません。
それに対して、内装や設備等が残されているのが居抜き物件です。借りる側としては、一からすべてを準備する必要がないため開店にかかる手間が少なく、迅速に事業を開始できます。
造作譲渡とは、内装や設備が残されている居抜き物件の内容物を譲渡する契約です。店舗不動産の場合、店舗の内装や設備に関しての権利（所有権）は、テナントのものです。例外的に、テナントが退去している場合は、造作の所有権は、物件所有者・貸主に属することがあります。
造作譲渡の「造作」とは？
造作譲渡の「造作（ぞうさく）」とは何を指すのでしょうか。
造作とはもともとは、建物に取付けられた大工仕事による部位を指します。一方、居抜き店舗売却をする場合の造作譲渡では、厨房機器など店舗に設置されたものも含まれます。
造作に含まれるものとしては、壁や天井などの内装、エアコン、トイレ、シンクや冷蔵庫といった厨房設備が一般的です。家具や食器、調理器具などの備品類は除外されることが多いようですが、契約内容によっては椅子やテーブルも対象となる場合があります。
造作譲渡は誰と誰の契約？
造作譲渡契約を結ぶのは、前借主と新借主が直接契約する場合と、物件所有者・貸主と新借主が契約する場合との2パターンがあります。前借主が退去して物件所有者・貸主に物件を返却するとき、スケルトンの状態にせずそのままの状態で返却する場合は造作物に関する権利を物件所有者・貸主に渡すことになるのが一般的です。こういった場合には、次の賃貸借契約の際に物件所有者・貸主と新借主との間で造作譲渡契約が交わされることになります。
前借主と新借主が直接契約する場合は、造作譲渡の価格交渉などについても、物件所有者・貸主を介さずに、前経営者と新経営者間で行われます。
ここで注意したいのが、造作譲渡契約は物件所有者・貸主と借主で結ぶ賃貸借契約とは別で契約を結ばねばなりません。
造作譲渡を選択する利点とは
コストダウンが可能となる
店舗を撤退するにあたり造作譲渡を選択するもっとも大きなメリットは、閉店時のコストダウンが可能となることです。
通常、テナントを物件所有者・貸主に物件を返すときには原状回復費用がかかります。すべてを取り払うスケルトン工事には、高額の費用が必要となります。
どのような造作があるかにもよりますが、一般的には坪単価８万～１０万、場合によってはそれ以上になることもあります。
大型設備の処分や、排気ダクトの汚れなどの洗浄でさらに高額化するケースも見られます。
造作譲渡では退去のためのスケルトン工事が必要ないため、このような負担が発生する心配がありません。
差額の利益が期待できる
退去時にかかる費用についてマイナスをプラスに変えられる可能性もあるのが、造作譲渡の魅力といえます。
新規開店を目指す事業者にとっては、すべて一からそろえる必要がないため居抜き店舗は人気があります。売却する店舗の需要が大きければ、より手元に残るお金が多くなる傾向があります。当然、上記のコストダウンも可能となるため、差額の利益が発生することになります。状態によっては相当の利益が出る可能性もあるため、スケルトン工事の費用が浮くだけではなく、移転など再出発のための資金に変えることができます。
閉業までがスムーズ
造作譲渡では時間的なメリットももたらされます。
設備を売り払い、スケルトン工事を実施するといった作業がないので、閉店に至る過程がスムーズです。売却相手が必要となる期限のぎりぎりまで営業が可能で、その分収益も上げられます。
店舗を移転する場合、特に設備を保有したままでは、とても時間がかかります。
設備の運び出し後、原状回復工事という手間がない造作譲渡であれば、明け渡しまで時間が短縮できます。
造作譲渡のデメリット
メリットの多い造作譲渡ですが、一方でデメリットもあります。
居抜き店舗の売却は、営業形態や業種によっては希望者とのマッチングに時間がかかる場合があります。相手の欲しい設備が整っていなかったり内装が好みでなかったりといった点で、交渉が難航する可能性もあります。
どうしても造作譲渡で売却したいと決めていても、なかなか譲渡先候補が見つからず、条件が折り合うまで赤字経営でも営業を続けなければならないというケースも考えられます。
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造作譲渡を実施するときの流れ
造作譲渡を実施する際には、どのような流れで行われるのでしょうか。一般的な例を見てみましょう。
- 契約書・リース物品の確認
造作譲渡を考えたときには、最初に物件の賃貸借契約の内容を確認しておく必要があります。契約期間や退去についての取り決めで、これから実施しようとしていることに問題がないかどうかを確かめます。
店舗物件の場合、退去時に借主の負担で原状回復（スケルトン状態）して明け渡さなければならないと規定されていることがほとんどですが、それを見てあきらめてはいけません。物件所有者・貸主と交渉して譲渡が可能となる場合が多いです。
設備や機器類のリース契約の確認も重要です。契約解除でリース物品が引き上げられると、造作の価値に影響することもありますので注意が必要です。
- 物件所有者・貸主の承諾を得る
契約書の内容に問題がない場合でも、造作譲渡については必ず物件所有者・貸主の承諾を得なければなりません。造作譲渡では、テナントの入居者が交代します。賃貸借契約に関わることなのでトラブルにならないよう、事前に承諾を取っておくようにしましょう。
- 造作譲渡の決定
造作譲渡をすることが決まったら、専門業者に相談して店舗の調査を行います。立地や店舗の状態から、適正な売却価格を設定します。
周辺の相場やその時点での需要などは、なかなか素人ではわかりにくいものです。実績のある居抜き店舗専門の業者にアドバイスを受けながら、納得できる売却を目指します。
- 買取り希望者の募集
さまざまな媒体等を活用して買取り希望者を募集します。経験が豊富な事業者であれば、幅広い告知ノウハウがあります。居抜き店舗専門のサイトや広告、営業など、業者の力を借りて買取り希望候補を探します。
- 条件交渉
買取り希望候補に対して内覧会を実施するなどしたあと、契約する相手を絞り込みます。条件交渉を行い、双方の合意が得られれば、売買金額が確定します。
- 譲渡契約の締結
内装や設備についてのリストを作成し、お互いの理解の齟齬がないことを確認しながら契約を締結します。事後のトラブルを招かないように、可能な限り詳細まで詰めて契約書に記載しておくことが大切です。
- 物件所有者・貸主との契約解約
造作譲渡の契約が成立したあとで、物件所有者・貸主との賃貸借契約の解約を行います。順番を間違えると、退去日が迫るなかで造作譲渡を急がなければならなくなります。
先に契約を解約してしまうと、退去期限までにスケルトン工事をしなければならないという事態ともなりかねないため、慎重にスケジュールを組むようにしましょう。
- 引き渡し
契約書に従って物件の引き渡しを行います。一般的には双方立合いの下、設備や機器類の動作確認を行います。
造作譲渡で交渉する際の注意点
物件所有者・貸主の承諾は取れるか
造作譲渡で最も重要なのは、物件所有者・貸主からの承諾が取れるかという点です。貸主の承諾がなければ、そもそも造作譲渡はできません。
多くの場合には退去の条件に原状復帰の項目が記載されており、スケルトンのみに限定されていることもあります。
ただし、造作譲渡が可能であるのが契約書に記載されていないときでも、条件次第では可能となる場合も多いです。いずれにしても契約内容をしっかりと確認し、物件所有者・貸主に対していつ、どのように話をしていくのかを考えなければなりません。
不用品の処分に関する取り決め
造作物のなかで買取り側が不要なものがある場合には、処分についての取り決めを厳密にしておくことが後のトラブル回避へとつながります。
本来であれば造作譲渡に含まれるはずのものが、明け渡しのときに処分済みとなってしまっていたり、不要な備品等が残されていたりすると混乱を招きます。
問題が生じないように、内装・設備のすべての物品をもれなくリストアップし、買取り側の要・不要を確実にチェックしておきます。そのうえで不用品の処分の負担をどのように配分していくのか、合意のもとで文書化を進めていきます。
リース品のチェック
リース残債のある設備は、所有者ではないので売却ができません。リースの契約書をチェックし、残債の支払いなど適宜対応しておきます。
リース契約の解約か、買取りをするのかは、その設備の有用性と支払い負担を良く検討して決めていきましょう。ものによっては、設備がなくなることで造作譲渡の希望者に影響が出る場合もあります。
造作譲渡料に関する理解
造作譲渡を実施する際には、その契約について十分に理解しておく必要があります。居抜き売却は一見、単純に見えますが、内容的には意外に複雑です。
買主から売主に支払われる造作譲渡料は物件の権利料のような要素も含まれるので、内装や設備の価格だけではありません。そこを誤解していると、造作譲渡料の交渉がうまく進められなくなるおそれがあります。
また、造作物の所有権によっては造作譲渡ができないため造作譲渡料が発生しないというケースがあります。造作物が物件所有者・貸主所有となっているリース店舗のような場合には、借主は、店の明け渡しに際して、造作事譲渡をすることができません。つまり造作譲渡料を得ることができないということになります。
「造作譲渡は交渉次第で高額売却が可能？コツやポイントを解説」
造作譲渡料とは？相場について知ろう
造作譲渡料とは？
先に出てきた造作譲渡料について、もう少し詳しく見ていきましょう。
造作譲渡料は内装や造作、厨房設備、空調設備、什器や備品などの譲渡料として、物件の新借主から元の借主に支払われる代金です。
基本的には店舗に設置されているものが対象となっており、家具や食器、備品などは含まれない場合が多く見られます。
造作譲渡料の相場とは？
造作譲渡料は店舗や業種・業態・立地によって、さまざまです。
造作譲渡料は設備や内装そのものの価値判断ではなく、集客力や立地など物件全体の価値が基準となります。そのため、最新の設備がそろっている雰囲気の良い店舗だからといって、必ずしも高額化するとは限りません。ただし、厨房設備については一定の基準があり、業種の専門的な設備や機器がそろっていると交渉に有利です。
造作譲渡料はエリアによって大きく異なりますが、東京都の場合では200～300万円台が多く見られます。特に中華や焼き肉など、排気やエネルギー設備が大型化する業種では平均相場が300万円以上になることもあります。
反対にスナック（リース店舗を除く）や持ち帰り弁当店など、設備の小さい店舗は100万円にも満たない低い相場です。
「造作譲渡をして店を閉めたい！相場やメリットなど閉業前に知っておきたいこと」
いざ契約！造作譲渡契約する方法
造作譲渡契約について
当事者について先にも説明があったように、造作譲渡契約は造作設備の権利（所有権）を譲渡するための契約であって、店舗の賃貸借契約とは別ものです。
そのため一般的な不動産ではなく居抜き店舗売買に精通した、専門業者に依頼するのが最適な方法といえるでしょう。
造作譲渡でのポイントは、物件所有者・貸主の承諾にあります。なかにはどうしてもスケルトンでの退去を求める貸主もいるため、造作譲渡に向けて動き出す前に可否を判断しておかなければなりません。
造作譲渡契約書って？
造作譲渡契約書は、新旧の借主同士で交わされる契約書類です。
譲渡金額を始め、有償・無償、処分、譲渡の日時のほか、必要とされる項目を記載し、合意したことを確約します。
造作譲渡契約書の表記項目には以下のようなものがあります。
- 譲渡される項目の特定
多くは、各物品については「一式」という形式で記載されます。造作譲渡する造作物のリストを添付し、内容を明示します。無償のものについても、記載しておくことが必要です。
- 譲渡の行われる期日の確定
引き渡し期日及び支払い期日を記載します。また支払い方法についても明記されます。
- 造作譲渡契約の内容
・譲渡価格は、造作譲渡料として記載されます。
・善管注意義務は、この注意義務を怠ったと見なされたときには契約解除や買取りを拒否できることを表します。
・危険負担とは、契約後に発生するリスクをどちらが負担するのかの取り決めです。
・契約解除や譲渡契約の停止条件を取り決めます。
・原状回復義務引継ぎなど、造作譲渡後に必要とされる条件を取り決めます。
このように造作譲渡契約では譲渡前後のトラブルに備え、契約書によって責任を明確にする必要があります。個々の事情に合わせ、盛り込む項目を精査しておかなければなりません。
契約書作成の際のポイント
造作譲渡契約書自体は、一般的な契約書のひな型に従って容易に作成ができます。ただし、締結すれば法的拘束力をもつものとなるため、不備のないようにお互い納得できる内容でなければなりません。
そのためには、居抜き物件売買専門業者・行政書士など専門家を活用し、あらゆるトラブルの発生を想定した契約を作成しておきます。実績、経験に優れた業者であれば、想定されるケースをすべて網羅し、トラブルに備えられるでしょう。
契約書の文言ひとつで責任の所在が変わってくるため、安易に考えずにしっかりと細部まで確認しておくことが重要です。双方で合意したすべての点について、明文化しておくことで売主・買主の両者それぞれの立場を守ることになります。
造作譲渡は店舗の売却方法としての、さまざまな有効性があります。せっかく整えられている店舗設備をムダにすることなく転用できるので、エコの観点などから社会的な貢献にもつながるでしょう。
しかし、契約における処理を適切に行っておかないと、あとから訴訟に発展してしまったり不利益を被ったりする可能性もあります。造作譲渡にあたっては、ポイントを踏まえた契約書作成を実施していくことが求められます。
「造作譲渡契約とは？契約書の作り方や注意点を網羅してスムーズに店を閉めよう」
造作譲渡で賢い閉店処理を
造作譲渡は売る側にも買う側にもメリットの多い方法ですが、契約についての確認項目や流れについて理解しておく必要があります。
譲渡の詳細内容のチェック漏れなどがあると、あとから大きなトラブルとなりかねません。造作譲渡については、一般的な不動産業者では扱いが難しい場合があるため信頼のおける専門の仲介業者を選ぶことが大切です。
造作譲渡を検討しているが今ひとつ良く分からないというときには、一度プロに相談してみてはいかがでしょうか。造作譲渡で悩んでいる方は、ぜひこちらをご覧ください。
