居抜き物件で起こりやすいトラブルとは？事例とその対策を紹介
店舗を手放すにあたり、居抜き物件として売却することができれば処理費用や手間が抑えられ、逆に追加利益として造作譲渡料が受け取れるといったメリットもあります。一方で、居抜き物件による売却では思いがけないトラブルが生じるケースも少なくありません。
今回は、これから居抜き物件として売却したいと考える店舗事業者に向けて、想定されるトラブルとその対策方法について解説していきます。
居抜き物件とは？
まずはじめに、居抜き物件の概要とその他の物件との違いを解説します。
居抜き物件の基礎知識
居抜き物件とは、以前のテナントが使用していた内装や設備、什器などがそのまま残っている店舗やオフィスのことを指します。
売却側には、原状回復の手間と費用負担が軽減できる、設備をそのまま残せる、追加利益として造作譲渡料が受け取れる、退店ぎりぎりまで営業することができるなどのメリットがあります。
一方の買手側では、初期費用を抑えながらスピーディーな開店準備が可能となります。
スケルトン物件と居抜き物件の違い
店舗物件には居抜きのほかに、スケルトン物件があります。両者の違いは以下のとおりです。
スケルトン物件
スケルトン物件とは、一般的に内装や設備が一切ないことを指します。躯体を形成するコンクリートや木材など、建物の骨組みのみが残る状態の物件のことです。
店舗物件の多くはスケルトン状態に戻すことが条件になっています。
スケルトン物件については以下の記事もご参照ください。
飲食店の「スケルトン工事」に詳しくなろう！
居抜き物件
スケルトン物件に対して、営業時に使用していた内装や設備をそのまま残し、新しいテナントがそれを引き継いで利用できる物件のことを指します。
壁紙、床材、厨房設備、空調、給排水設備、照明、テーブル、椅子など、残されるものはテナントにより異なりますが、ときには食器やフォークなどのカトラリー類まで引き継ぐこともあります。
内装や設備の一部が残っている物件の場合、「半スケルトン」や「一部居抜き」と表現されることもあります。
造作譲渡という方法
造作譲渡（ぞうさくじょうと）とは、テナントが退去時に造作部分（内装や設備など）を次のテナントに譲渡することです。内装や設備が残されている居抜き物件の内容物（動産）を譲渡する契約を行います。
物件自体の権利はオーナーや貸主のものとしながら、店舗の内装や設備に関しての権利を元の店舗事業者のものとして譲渡できます。ただし賃貸借契約の内容によっては造作譲渡自体が不可とされる場合もあるため、事前の確認が必要です。
また、造作譲渡される側が支払う金額を「造作譲渡料」と言います。退去時にスケルトン戻しが条件の場合は原状回復工事として高額な費用がかかりますが、造作譲渡の場合は居抜きで物件を明け渡すことができるため、スケルトン戻しの原状回復費用が不要になり、さらに造作譲渡料を得ることができます。
造作譲渡については、以下の記事もご参照ください。
造作譲渡で処分コストをカット！基礎知識から流れ、注意点まで解説
造作譲渡をして店を閉めたい！相場やメリットなど閉業前に知っておきたいこと
居抜き物件で起こりやすいトラブルとその対策
居抜き物件で起こりやすいトラブルを紹介します。
（1）契約関連
トラブルのなかでも深刻化しやすいのが、契約に関する問題です。契約関連のトラブルとしては、以下のようなものがあります。
原状回復義務
一般的に賃貸物件では原状回復義務があり、造作譲渡の承諾が得られない場合があります（造作譲渡をすることを前提とした契約内容にはなっていません。）。
対策としては賃貸借契約書の原状回復義務の内容を詳細に確認し、閉店が決まった時点で早めに貸主に相談することが大切です。
具体的には、原状回復の範囲、費用負担、原状回復の基準の項目を明確にしておく必要があります。
原状回復については、以下の記事もご参照ください。
飲食店撤退の際の原状回復工事とは？工事は回避できる？
設備の譲渡
店舗を居抜き物件として引き継ぐにあたり、譲渡する設備のリストが不十分だったり実際の設備と異なっていたりすると、トラブルに発展する可能性があります。
対策としては、契約前に設備のリストを詳細に確認し、写真付きで記録しておくことで認識の違いを回避できます。
譲渡する設備の種類と数量、設備の状態（故障箇所や老朽化の程度）、設備の保証期間を事前に把握しておくようにしましょう。
（2）内装や設備関連
上記にもつながりますが、内装や設備関連のトラブルも多く見られるため注意が必要です。
譲渡設備の老朽化
譲渡した設備が老朽化しており、すぐに故障してしまうといったことが発生すると、譲渡先からのクレームにつながる可能性があります。
対策としては、契約前に譲渡設備の状態を調査し、必要であれば修理や撤去を依頼します。譲渡設備について事前確認をしっかりと行い、買手の納得を得ておく必要があります。
具体的な確認事項は以下のとおりです。
・譲渡設備の製造年
・譲渡設備の使用状況
・譲渡設備のメンテナンス履歴
・譲渡設備の不具合
譲渡直後の不具合
譲渡設備に不具合があった場合には、どの時点で不具合が発生しているかが問題となります。
対策としては、契約前に譲渡設備の動作確認を１つ１つ行い、不具合があるかどうかの確認をして不具合があるようであれば記録に残します。譲渡先立ち会いのもと、正常に稼働していることを確認して合意を得ておくようにしましょう。
譲渡前の具体的な確認点は以下のとおりです。
・譲渡設備の動作確認
・譲渡設備の保証期間
（3）リース品関連
リース契約についての確認不足によるトラブルも少なくありません。譲渡される設備のなかにリース品が含まれている場合、リース契約の内容を確認せずに引き継いでしまうと、所有権がないリース品の所有権を契約上移転（他人物売買）させることになり、大きなトラブルに発展する可能性があります。この場合、所有権を移転させる義務を買手側に対して負ってしまうことになります。
対策としては、造作譲渡契約前にリース契約の内容を詳細に確認し、必要であればリース会社に相談します。基本的にはリース品は解約し、譲渡に含めないようにするのが一般的です。ただし、リース品を譲渡先に引き継いでもらうということや一旦リース品を買い取ってそれを造作譲渡する方法もあります。
具体的な確認項目は以下のとおりです。
・リース期間
・リース料
・解約条件
・譲渡に伴う手続き
・リース料の支払い
居抜き物件で実際に発生したトラブルの事例
実際に発生した事例をいくつか紹介します。
（1）契約関連の事例
基本的には店舗を退去する際は、スケルトン状態に戻すことが必要です。しかし、貸主から居抜き物件での売却の承諾を得ていない状態で、造作譲渡の話が進められていました。
テナントは居抜き物件での売却を希望していましたが、貸主との間で折り合いがつかずトラブルに発展しました。
（2）設備関連の事例1
飲食店の居抜き物件で新規開店したところ、排水設備に悪臭と詰まりが生じたため休業を余儀なくされました。
前店舗で清掃を怠っていたことによる排水管への油脂類の固着が原因であることがわかり、譲渡元へのクレームとなりました。
（3）設備関連の事例2
夏場に居抜き物件でラーメン店を開業したところ、設置されていたエアコンが故障していたため営業に支障が出ました。
契約書にはエアコンの譲渡が含まれており、契約不適合責任を負わない旨の規定がなかったため。契約不履行として損害賠償問題に発展しました。
（4）リース品関連の事例
居抜き物件で譲渡された厨房機器のなかにリース契約が継続しているものがあり、買手側ではリース品の存在を知らずに譲渡を受けたため、リース料の支払い責任についてトラブルが発生しました。
リース会社が絡んだうえでの譲渡品に関する契約の修正や話し合いなど、解決までに時間がかかりました。
居抜き物件をスムーズに明け渡すポイント
居抜き物件でトラブルを起こさず、スムーズに次のテナントへ明け渡すためのポイントを解説します。
（1）貸主の承諾が必要
賃貸借契約書には、「明渡し時において、借主は、物件内の造作・設備等を撤去し、変更箇所及び物件に生じた汚損、損傷箇所をすべて修復して、物件を引渡し当初の原状に復せしめなければならない。」という条項の記載が多く見られます。買手との契約を進める前に、居抜き物件としての譲渡が可能かを十分に確認する必要があります。
（2）譲渡する品目、設備の確認
譲渡する物品や設備については状態、稼働状況の確認を行い、買手の合意を得ておくことが大切です。また、万一、譲渡後に修繕の必要が生じた場合、責任を回避するために契約不適合責任を負わないことについても合意しておくと安心です。
（3）契約書の作成
契約書の作成においては、物件の引き渡し時期、売却価格、譲渡内容、修繕費用の負担など、可能な限りあらゆる状況を想定した内容を網羅することが重要です。起こり得る事態に備えて、トラブル発生を最小限にするための意識を持ちましょう。
（4）専門事業者の活用
居抜き物件による売却は、通常の売却と異なる知識が必要です。居抜き物件売却に精通した専門事業者を活用することで、トラブルを回避するためのサポートが得られ、スムーズな売却が実現できます。
居抜き物件の売却を考えている方は、以下の記事もご参照ください。
飲食店舗を居抜きで売却する際の「査定」のポイント
飲食店を閉店するなら最初にやるべきことは？閉店費用を抑えるためには？
トラブルの原因を事前に把握して円滑な売却を実現！
居抜き物件の売却は解体工事のコストをかけず売却益を得られるため、売手側としては理想的な方法です。一方で、既存の設備や備品をそのまま譲渡することから生じるトラブルも少なくありません。売手と買手が合意したあとで、思いがけないクレームが発生するケースも見られます。
トラブルを回避し、円滑に売却を進めるためには、専門業者の知見を活用するのがおすすめです。居抜き物件の売却には、豊富な実績の積み重ねによるノウハウを持つ「居抜き売却市場」をぜひご活用ください。
